“保交樓”被視為經濟工作中的“頭等民生大事”，近兩個半月前，中央政治局會議首提“保交樓”工作任務。頂層推動，多方跟進，鄭州、貴陽、武漢、長沙、紹興、寧波等各地也推出了相關舉措。

　　但是“保交樓”之所以棘手，關鍵問題不是缺決心，而是缺資金。層層推動到最后落地，還是得回答出：錢從哪兒來？才能讓爛尾樓得以蓋下去，才能讓購房者最終拿到產證，才能讓辦了按揭的貸款人不斷貸？

　　那么，“保交樓”的資金缺口規模有多少？這是一個很難完全準確測算的動態命題，只能從不同的角度估算。比如，有券商研報從房地產行業資不抵債的缺口測算，房企資不抵債大約為6500億，其中涉及“保交樓”缺口約3700億；也有標普全球評級從“保證開發商出險之后預售住宅能夠完工交付”來測算，全行業需要獲得7000億-8000億的資金。

　　如果就事論事，只盯著爛尾項目看，我覺得小部分項目是有盤活希望的（足值或接近足值項目），但大部分項目在資金問題上都會是個“死結”。原因在于：要回款？銷售停滯了沒有回款了；要銷售？項目都停止施工了；要施工？墊資的錢都付不上了，項目資金已經四處騰挪，沒了；要重組并購？接盤俠不可能來做虧本生意當活雷鋒啊，很多項目定價困難，更何況中間還有債權債務關系錯綜復雜，多角債務一大堆。

　　但是這件事情博弈之處又在于，就這樣擺爛下去，對所有相關利益方，無論是房企、購房者、貸款銀行（或涉開發貸、按揭、供應鏈融資、政信），乃至地方政府在內都是最不利的。注入資金盤活起來，反而各方損失都會變小，還能保下民生安寧、金融穩定。

　　于是解決問題的突破口就變成，不能只盯著項目找錢，需要外部資金和力量注入，盤活起來；也不止尋求市場化的化解和消納，還可能需要地方政府組織協調，金融機構也需要在此時作為，以化解風險。

　　浙商證券此前曾有一篇研究提了一個可能的“破局之道”，根據項目資金缺口方向，可以考慮以下三種方案：

　　一是項目足值，那就尋求市場化化解；

　　二是項目雖然不足值，但潛在可回收按揭價值高于額外投入的，那就協調按揭銀行介入（或地方政府介入）；

　　三是完全不足值的老大難項目，市場化也消化不掉，地方政府財力其實也有限，那就看看是否可以由當地政府出面組織協調，比如把足值的好項目和不足值的打打包，金融機構出資化解風險，最終超額虧損的，地方政府也承擔一部分。

　　其實從大的生態循環而言，過去二十幾年房企大發展時利于誰，現在誰就來救救局啊。比如金融機構賺了不少利潤，但也承擔起了社會責任，就挺好，對吧。

　　錢從哪兒來呢？據“愉見財經”觀察，目前為止，有這么一些動向。

　　第一，有政策性銀行專項借款，支持已售、逾期、難交付住宅項目建設交付。

　　專項借款的初期規模就達2000億元，9月22日，國家開發銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款，支持遼寧“保交樓”項目。

　　再追問一句，這個貸款不是送的，誰來承接以及怎么還呢？從沈陽這筆“保交樓”專項借款來看，據“券商中國”援引廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，承接主體是沈陽市地方國企或城投平臺，這筆錢納入地方債務統借統還，要確保這筆專項借款能夠安全退出，并獲得一定的收益。

　　所以這種情況下，專項借款進入的項目應該是資金能夠平衡的優質項目。

　　第二，從鄭州“保交樓”的“大干30天”行動樣本來看，一些項目用的是申請專項借款+商業銀行配比貸款+政府介入的方法。

　　在大力爭取國家政策性銀行專項借款方面，9月份，第一批專項借款50億元已下達鄭州。在協調商業銀行貸款方面，據界面新聞報道，在有些項目案例中，商業銀行需要按照一定的配比提供貸款，比如1：2的比例（即專項借款配1，商業銀行配2）。

　　但話分兩頭 說，銀行不止有社會責任，人家也是商業機構，因此銀行方面也會擇優質項目而入，比如真到了放款環節，也是需要開發商提供抵押物的。

　　據我們了解，不少銀行也都對“保交樓”有授信政策安排。另據財新最新報道也提及，已有幾家國有大行傳達通知，加大對房地產融資的支持力度，每家行年內要增加千億融資“輸血”房地產。當然，這里支持的覆蓋面很廣，放開發貸、 加大居民個人按揭投放、或是投地產債都算。這里頭風險最低的應該是按揭，估計銀行們下一步又會大力推按揭了，按揭利率看來又要降了。

　　不過再怎么說，總也有一部分安排，是用于“保交樓”的。地方政府勢必也會協調銀行來共同推進的。

　　在河南樣本中，中原銀行就提供“保交樓”專項貸款授信額度50.1億元，撥付平臺公司32.6億元，推動鄭州銀行專項借款配資已過會審批56.92億元，投放18.42億元。

　　此外，銀行業的動作不止于對“保交樓”方面的授信安排。比如近期市場頗為關注的，建行宣布設立300億“住房租賃基金”。雖說基金定位是推動改造租賃住房，增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，但投向是收購房企存量資產來進行改造。

　　第三，是各地組織的類似于“地方穩保基金”的運作。比如在鄭州“保交樓”措施中，當地的AMC河南資產和鄭州地產宣布聯合設立鄭州市地產紓困基金，規模為100億，紓困項目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產項目，明確了紓困項目的四種開發模式，即棚改統貸統還、收并購、破產重組和保租房模式。

　　這里額外補充，AMC也是“保交樓”行動中的重要力量和盤活資金來源。不止地方AMC，全國性的AMC，包括中國華融、中國長城資產、中國信達等，也與房企進行戰略合作對接紓困項目并進行出資，化解方法包括存量債務重組、續建資金補足、引入品牌代建、項目封閉運作等。

　　第四，冤有頭債有主的，房企也得再想辦法擠出錢來。比如在鄭州樣本中，當地就對房企提出了“砸鍋賣鐵保交樓”的瘦身自救要求，房企得趕緊通過處置未開發土地、在建項目和資產、公司股權等方式，斷臂也要籌出錢來。

　　數據顯示，鄭州房地產開發企業通過瘦身自籌資金125億元，涉及78個項目。

　　另外也不能都等企業主動瘦身，鄭州專項行動中，還包括公安司法系統介入。據悉，專項行動的30天內，鄭州公安系統圍繞非法集資、偷逃稅款、挪用資金、騙貸等常見涉房領域犯罪開展調查取證，共約談147家停工項目企業562家次，累計受理房地產領域違法犯罪案件50起，立案偵辦31起，采取強制措施37人，限制出境人數250人，促成資金回攏85.06億元；法院系統構建“一樓盤一法官”工作模式，主動對接各級專班，共解封相關項目37個，土地21宗，解封資金8.62億元。

　　此外，在武漢、長沙、東莞等地，此前就出臺了商品房預售資金監管新規，對商品房預售資金加強監督管理，確保預售資金用于商品房項目工程建設，所謂扎緊“籬笆墻”。

　　總的來說，“保交樓”依 然會是接下去的重點工作，目前無論是住建部、央行、銀保監，政策都清晰有力，各地政府也推出舉措，包括“一樓一策”、“一對一”幫扶，商業銀行積極配合，房企也籌措資金積極復工。

　　但依然需要面對的問題是，現有的各項舉措，專項借款也好、專項基金也好、外部注資也好，多半是針對項目情況尚可、只是出現流動性困境的，對于那些嚴重資不抵債，情況不樂觀的項目，還是很難有市場化機制解決問題。此外，國有房企或許尚能解圍，但民營房企或仍面臨較大不確定性。

　　通盤來看，真正解決問題，還是需要房地產行業恢復元氣，正常發展。市場雖不能火熱到炒房，但也不能冷清到躺平，總是兩極分化。所以近期重振樓市的政策也比較密集，除了多地放開限購，還有居民換購住房可享個稅退稅優惠，還有云南普洱、河南洛陽、廣西防城港、陜西漢中等多個城市啟動“商轉公”，減輕購房者的還貸壓力。此外，銀行的按揭貸款勢必也會LPR減點得更實惠，放款流程更通暢的。